Le Blog de Pierre VERGÈS

Dans le prolongement des articles consacrés au projet global, voici la présentation des propositions socialistes pour l’outre-mer.

Il appartient aux responsables politiques réunionnais d’envisager de marquer d’une empreinte réunionnaise ce projet présidentiel de 2012. Dès lors, il est ouvert à toute discussion.

La 5e proposition socialiste pour l’outre-mer est celle-ci :

« Faire voter une loi de programmation relative au logement dans les Outremers afin de lutter contre la spéculation foncière, maîtriser les prix et améliorer l’habitat ».

Il n’est pas question, en tant que tel, de logement social.

Or, selon un rapport intéressant de l’union sociale pour l’habitat outre-mer (USH),

« En Outre-mer, où 76% de la population est éligible au logement social, la relance de la construction de logements sociaux est un enjeu essentiel, tant pour offrir un toit aux dizaines de milliers de familles en attente que pour soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment ».

Ce chiffre de 76% est à lui seul révélateur de la situation catastrophique dans laquelle évolue le logement outre-mer.

Premier argument du PS : lutter contre la spéculation foncière.

Dans une note « L’habitat dans les outre-mer français : progrès, enjeux, disparités » datée de février 2010, l’IEDOM et l’IEOM évoquaient la question de la spéculation et expliquaient :

« Il n’existe pas dans les DCOM de véritable politique foncière destinée à faciliter des opérations de logements. Les terrains domaniaux appartenant à l’Etat sont notamment vendus aux prix du marché.

Or la planification foncière demeure un outil incontournable pour la réalisation des opérations en logements sociaux, d’autant que les départements d’outre-mer font face à des contraintes structurelles en matière foncière et à un retard important en matière de planification urbaine ».

Et de préciser :

« La planification urbaine est sous utilisée dans toutes ces géographies et les opérateurs publics fonciers sont peu nombreux. Il en existe deux, l’un à La Réunion, l’autre en Guyane.

En l’absence de constitution de réserves foncières suffisantes et dans un contexte d’emballement du marché immobilier observé sur la période 2004/2007, il est donc devenu particulièrement difficile pour les opérateurs publics d’obtenir du foncier à un coût raisonnable, notamment pour réaliser des opérations de logements sociaux qui sont contraintes par des plafonds de loyers de sortie ».

Le document poursuivait en soulignant :

« Ce déficit de planification, qui relève de la compétence des collectivités locales, s’explique notamment par le manque de moyens techniques de ces collectivités, où le niveau des ressources humaines qualifiées dans le domaine de l’aménagement et de l’urbanisme est très souvent insuffisant par rapport aux enjeux et aux actions à mener

(à quelques exceptions près, telles que le Territoire de la Côte Ouest (TCO) ou la commune du Port à La Réunion),et par la faiblesse des ressources fiscales locales qui rend difficile l’utilisation des outils permettant d’intervenir sur le marché foncier ».

LE ROLE DE L’EPFR

La Réunion a ainsi, dans le domaine de la gestion du foncier, une longueur d’avance sur les autres DOM :

« La Réunion est le seul DOM à s’être doté d’un Etablissement Public Foncier (l’EPFR) ».

Le bilan de l’EPFR est jugé plutôt positif par l’IEDOM :

« De 2003 à 2008, l’EPFR a acheté 117 terrains représentant une superficie de près de 170 hectares, dont 31% sont destinés à la construction de logements aidés, pour un montant de 27 millions d’euros.

Un plan a été lancé par le Conseil Général de La Réunion en décembre 2008 pour la construction de 30.000 logements sociaux entre 2008 et 2013 (60% dans les zones urbaines et 40% dans les futures zones stratégiques du SAR).

Les membres du groupe de travail sur le foncier ont estimé que les besoins en foncier correspondants sont de 650 hectares, plus 150 hectares pour la réalisation d’équipements structurants d’accompagnement. En avril 2009, 130 hectares de réserves foncières publiques étaient déjà acquis.

D’ici 2013, il reste donc à acquérir 670 hectares pour répondre à cet objectif de construction, soit plus de 200 hectares par an.

Cet objectif semble donc particulièrement difficile à atteindre, surtout si les ressources financières ne s’accroissent pas, le coût estimé pour l’acquisition des 670 hectares étant compris entre 300 et 400 millions d’euros, pour des ressources de l’EPFR estimées à 87 millions d’euros pour la période 2009-2013 ».

En clair, la note de l’IEDOM ne retient pas la spéculation foncière comme cause principale de non développement du logement.

Et c’est bien la question des ressources qui est posée.

Et cette question est décisive.

LES RESSOURCES MOBILISABLES

C’est dans ce cadre que l’IEDOM avance plusieurs propositions afin de mobiliser des ressources additionnelles :

« elles vont de la création d’une taxe dissuasive contre la rétention foncière (taxe sur les terrains constructibles « vacants », dont le taux progresserait avec la durée de rétention) au recours à des prêts à taux bonifiés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, en passant par l’augmentation des minorations foncières (à hauteur de 50%) et la modification de la taxe forfaitaire sur la vente des terrains ».

Et l’IEDOM de conclure :

« Au-delà des problèmes de financement, une des conditions de réussite de ce plan repose sur une meilleure utilisation des procédures de planification et des outils règlementaires au service de la production de foncier (droit de préemption procédures d’utilité publique) et sur la volonté politique des maires à faire du logement social. Ces conditions prévalent bien évidemment pour les autres DOM ».

Lors de la discussion de la LODEOM (loi pour le développement des outremers), l’USH avançait 4 propositions

1°- La LBU doit rester le socle du financement du logement locatif social et très social et ses paramètres actualisés et adaptés. La défiscalisation doit être un complément pour produire plus dans l’intermédiaire et l’accession et non pas en substitution des crédits de la LBU.

2°- La relance du logement social passe aussi par le fonctionnement de l’ensemble de la chaîne : locatif social et très social, intermédiaire, accession, libre, amélioration… sous peine de reporter sur le logement social l’ampleur des besoins et affaiblir l’offre de l’appareil productif local (effet baisses activité et emploi).

3°- La production d’une offre intermédiaire et d’accession sociale doit être préservée, voire amplifiée. De ce point de vue la défiscalisation de la résidence principale des particuliers et le maintien d’une production dans le champ de l’intermédiaire pour favoriser les parcours résidentiels devraient être préservés.

4°- Les règles de montage en défiscalisation proposées dans le projet de loi doivent faire l’objet d’une adaptation sécurisée au plan juridique et fiscal et tenir compte des réalités des marchés du logement dans chacun des territoires.

MAITRÎSE DES COUTS

Reste la question de la maîtrise du coût. Elle ne concerne pas que l’outre-mer, mais, en raison de l’effet isolat, elle est plus prégnante à La Réunion.

La DDE de PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur), par exemple, avec des architectes, entreprises et pouvoirs publics, a édité en février 2008, un document « Analyse des coûts de construction de logements sociaux ».

Quelques pistes avaient été avancées.

Certaines sont déjà appliquées à La Réunion et concernent généralement le montage technique de l’opération.

Mais il est un autre poste sur lequel on ne peut pas grand chose :l’indice du coût à la de construction (ICC) et de manière générale, le coût des matières premières.

Que faire face à l’augmentation du prix du m3 de ciment, même s’il est fabriqué localement ? Il y avait eu de nettes tensions sur le marché international des matières premières lorsque la Chine se préparait pour les JO.

Enfin, la maîtrise des coûts de construction peut également se heurter à la question des normes à respecter pour le développement durable (HQE, règlement thermique, acoustique etc.).

Bien évidemment, il ne saurait être question de ne pas prendre en compte ces normes.

Mais peut-être serait-il intéressant de se demander comment La Réunion pourrait construire du logement – social ou non – de qualité, dans un coût raisonnable, et surtout adapté au climat tropical.

Beaucoup trop de constructions sont réalisées sur un modèle européen et donc en complet décalage par rapport aux réalités climatiques.

Mettre en place une « réglementation » réunionnaise, imposant les normes de développement durable en vigueur mais proposant d’autres manières de construire et de concevoir… cela pourrait également concourir à améliorer l’existant… et le futur !